Administradora de Bens: Reduzindo a Tributação nas Locações

14/11/2014 12:34 -

Artigo publicado na Revista Imóvel Magazine, edição dezembro/2014

 

O investimento em imóveis sempre foi tido como um dos mais seguros possíveis. O risco de desvalorização dos ativos é muito baixo, e o investidor ainda pode explorar receitas de locações enquanto os imóveis estiverem em sua propriedade.

 

É aí que entra a figura da pessoa jurídica administradora de bens imóveis. Sua utilização é interessante não só pelo fator organizacional, mas principalmente pelo aspecto tributário, já que a tributação que recai sobre as rendas da pessoa física é, via de regra, bastante superior à incidente sobre as receitas da pessoa jurídica.

 

Na pessoa física, as rendas, incluindo as de locação, são tributadas pelo Imposto de Renda, seguindo a tabela de alíquotas progressivas que variam entre 15% e 27,5%. Conforme esta tabela, as receitas mensais que excederem R$ 4.271,59, já alcançam a alíquota máxima do imposto. Ou seja, a pessoa que recebe, por exemplo, um salário de R$ 3.500,00 e aluga seu imóvel por R$ 1.000,00, já passa a ter sua renda mensal tributada em 27,5%.

 

Já a pessoa jurídica tem uma tributação bastante diferenciada. Apesar de serem quatro tributos diferentes (Imposto de Renda, CSLL, Pis e Cofins) a incidir sobre a receita de aluguéis, o valor final de recolhimento é consideravelmente inferior.

 

A vantagem da pessoa jurídica é que a tributação não incide sobre a renda bruta, mas sim sobre o lucro (real ou presumido). No caso da empresa dedicada exclusivamente à locação de seus imóveis, o mais vantajoso é optar pelo regime do lucro presumido, pelo qual se utiliza um percentual, pré-definido por lei em 32%, sobre o montante da receita. Este resultado servirá para definir a base de cálculo, sobre a qual incidirão, por fim, as alíquotas do IPRJ (de 15% a 25%) e CSLL (9%).

 

Mesmo com o acréscimo das alíquotas do Pis (0,65%) e a Cofins (3%), que incidem sobre o faturamento bruto, o percentual total de tributação federal ficará entre 11% e 15%, a depender do volume mensal de receitas. Portanto, é bastante clara a vantagem tributária em se trabalhar com uma pessoa jurídica administradora de bens para concentrar as receitas de locação de imóveis.

 

Por outro lado, é preciso registrar que a tributação sobre a valorização dos imóveis, incidentes quando da sua venda, conhecida como ganho de capital ou “lucro imobiliário”, é mais alta na pessoa jurídica do que na pessoa física. Isto porque os tributos incidem sobre o total da valorização imobiliária, sem aplicação da base presumida utilizada nas receitas de locação. Assim, o ganho de capital na pessoa jurídica será tributado com percentuais entre 24% e 34%, enquanto na pessoa física incide uma alíquota diferenciada, de 15%. De todo modo, há alternativas de planejamento tributário mais elaboradas que podem ser utilizadas, confirmando-se a utilização da pessoa jurídica como opção mais vantajosa para a administração de imóveis.

 

Vale destacar, também, que a utilização de pessoa jurídica administradora de bens também é um importante instrumento de planejamento sucessório, proporcionando facilidades procedimentais e vantagens tributárias na transferência do patrimônio do “de cujus” aos herdeiros.

 

Ricardo Campelo – Advogado

 

Publicado na Revista Imóvel Magazine – Edição Janeiro/Fevereiro de 2014