Especulação Imobiliária ou Desenvolvimento?

13/11/2015 11:59 -

Artigo publicado na Revista Imóvel Magazine, edição outubro/novembro de 2015

 

 

Recentemente, li uma matéria em um blog destacando um clube amador de futebol do Mossunguê, em Curitiba, que está “resistindo à especulação imobiliária”. O texto relatava como os dirigentes do clube vêm recusando as propostas de incorporadoras, as “especuladoras”, para comprar o imóvel e empreender a construção de um edifício no local.

 

A expressão “especulação imobiliária” surgiu há bastante tempo, para se referir a proprietários -pessoas físicas ou jurídicas – que adquiriam terrenos para, efetivamente, especular com a valorização do mercado imobiliário e vende-los a preços muito maiores. Com o tempo, todavia, o termo passou a ser usado ampla e genericamente para se referir à atividade de compra de imóveis para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.

 

Nada mais equivocado e injusto, a nosso ver. A atividade de incorporação imobiliária não tem nada de especulativa. Ao adquirir um terreno, o empreendedor já realizou análises mercado, cálculos arquitetônicos para definir os coeficientes de ocupação do solo permitidos, projetou o valor global de venda e contratou pesquisas de mercado para a região, dentre outras cautelas.

 

Ademais, ao comprar o imóvel e lançar o empreendimento, o incorporador assume uma série de riscos que ameaçam o negócio. Desde questões ambientais que podem emergir apenas depois de iniciadas as obras (vide o caso de um empreendimento curitibano embargado mesmo apresentando todas as licenças e autorizações ambientais), passando pelas exigências incertas e obtusas dos órgãos de fiscalização e aprovação, vários fatores colocam em risco o andamento da obra. E mais, a insegurança jurídica que reina no Brasil ainda ameaça os resultados financeiros, como a possibilidade de rescisão imotivada pelo comprador, ou as reclamações de devolução da comissão de corretagem apartada, dentre outras questões de interpretação controvertida.

 

A verdadeira especulação imobiliária é, de fato, nociva para o país. Um terreno que permanece vazio apenas para que seu proprietário aufira lucros na revenda não agrega nada para a sociedade. Para evitar situações como esta, a Constituição Federal de 1988 estabeleceu, como princípio fundamental, que a propriedade deverá cumprir com sua “função social”. E, ao instituir a competência tributária para a cobrança do IPTU – Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana, no art. 182, § 4º, impõe sanções para o proprietário que mantiver “solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado”, dentre as quais a cobrança de imposto progressivo no tempo, como instrumento de pressão para que o terreno ganhe uma destinação útil.

 

A atividade imobiliária atua justamente no sentido de promover a função social dos imóveis. Na construção de empreendimentos com vocação comercial, estimula-se a economia com a disponibilização de imóveis que abrigarão atividades profissionais e empresariais. E, com a construção de unidades residenciais, o incorporador ajuda com a redução do déficit habitacional do país – segundo dados da CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção, há uma carência de mais de cinco milhões de residências no Brasil. De outro lado, é certo que a atividade de construção é uma das que mais gera empregos, proporcionando outra importante colaboração para a economia nacional.

 

O incorporador não especula, desenvolve. A atividade imobiliária sujeita o empreendedor a uma série de riscos para trazer progresso ao país. O capital do investidor que pretenda meramente especular vai para o mercado financeiro, no qual os riscos são pelo menos mais calculáveis.

Ricardo Campelo – Advogado