Inadimplência do comprador e a resolução automática da promessa de compra e venda

14/03/2015 12:13 -

Artigo publicado no Informativo do Sinduscon-PR – março/2015

 

 

No início do ano, houve uma importante inovação legislativa para o setor imobiliário. A Lei nº 13.097/2015, publicada em 19 de janeiro, trouxe alterações em diversas leis vigentes, merecendo destaque o art. 62, que altera o art. 1º do Decreto Lei n. 745/1964 e inclui um parágrafo único ao artigo. Este parágrafo reconhece a extinção, de pleno direito, dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis caso o promitente comprador inadimplente não efetue o pagamento integral de todas as verbas em aberto, com os acréscimos contratuais, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, contados do recebimento de notificação via cartório de Registro de Títulos e Documentos.

 

Ou seja, uma vez verificada a inadimplência de qualquer das parcelas, o promitente vendedor deverá emitir uma notificação extrajudicial via Cartório de Títulos e Documentos. Se, após quinze dias, o promitente comprador não purgar a mora, ou seja, deixar de pagar a parcela em aberto acrescida de multa e juros, a promitente vendedora poderá dar por rescindida a promessa de compra e venda, ficando o imóvel liberado para ser vendido a terceiros.

 

Trata-se de uma medida especialmente interessante para as incorporadoras, pois a legislação não estabelecia um procedimento claro a ser seguido em caso de inadimplência do consumidor, razão pela qual muitas empresas viam-se obrigadas a partir para a rescisão judicial quando o promitente comprador negava-se a assinar um terno de distrato.

 

A alteração legislativa deixa claro que poderá a promitente vendedora recolocar o imóvel à venda sem necessidade de recorrer previamente ao Judiciário, bastando que tenha sido cumprida a diligência de notificação extrajudicial por cartório.

 

Cumpre anotar que esta disposição é válida apenas para contratos em que conste cláusula resolutiva expressa, o que reforça a relevância de a fazer constar este dispositivo nas minutas padrão de promessa de compra e venda utilizadas para formalizar as vendas.

 

Infelizmente, a nova lei, contudo, não trouxe novidades quanto aos direitos do consumidor no que se refere à restituição dos valores pagos antes da rescisão, disciplinando, em especial, qual o percentual de retenção pela incorporadora seria considerado legítimo.

 

O Judiciário ainda vem tratando esta questão de forma bastante protecionista ao consumidor, mesmo em caso de rescisão solicitada pelo comprador, ou ainda em casos de inadimplência severa. No Tribunal de Justiça do Paraná, bem assim nas Turmas Recursais dos Juizados Especiais Cíveis, vem prevalecendo o entendimento de que a incorporadora pode reter apenas 10% (dez por cento) do total pago pelo promitente comprador, a despeito de este valor não cobrir sequer as despesas administrativas e de corretagem suportadas pela empresa. E mais: os tribunais não têm reconhecido a perda, pelo consumidor, do valor pago a título de sinal de negócio ou “arras”, quando estas forem tratadas no contrato como “confirmatórias” do negócio. A perda das arras só é deferida quando foram tratadas como “penitenciais”, ou seja, como indenização pela quebra do contrato – todavia, neste caso não poderá ser cobrada nenhuma outra reparação, ficando descartada a retenção de percentual dos valores pagos, por exemplo.

 

Assim, apesar da positiva inovação legislativa tratada no início do artigo, reforça-se a necessidade de a incorporadora realizar uma boa análise de crédito do comprador, no momento da venda, a fim de, ao menos, mitigar o número de rescisões causadas pela incapacidade financeira do consumidor em honrar as parcelas.

 

Ricardo Campelo – Advogado