MP 656: Concentração de Informações na Matrícula do Imóvel

14/11/2014 12:16 -

Artigo publicado na Revista Imóvel Magazine, edição dezembro/2014 e janeiro/2015

 

A compra de um imóvel sempre demanda uma avaliação cautelosa. O posterior aparecimento de dívidas do vendedor pode implicar na reivindicação do imóvel pelos credores, o que vem obrigando o adquirente a realizar uma diligência completa não só sobre o imóvel, mas também sobre a situação do vendedor.

 

Em muitos casos, a justiça brasileira determinou a perda da propriedade do imóvel adquirido, em decorrência de “ações pauleanas”, em que restou configurada fraude contra credores ou fraude à execução. Essa realidade fez com que os compradores de imóveis passassem a se submeter a um processo cada vez mais extenso, custoso e moroso de levantamento de certidões do vendedor – e que, ainda assim, não garante a segurança plena do negócio, já que, por exemplo, uma execução que tramita em outro estado pode passar sem ser descoberta. Por outro lado, bons negócios muitas vezes deixam de ser fechados pela simples existência de uma dívida do devedor – mesmo que em processo de discussão, e financeiramente equilibrada em seu patrimônio.

 

Com o objetivo de amenizar esta situação de insegurança jurídica, a Presidência publicou a Medida Provisória nº 656/2014, vigente desde 07/11/2014. A medida criou a regra que vem sendo chamada de “concentração das informações na matrícula do imóvel”, como funciona o Renavam para os automóveis. Assim, para que o credor possa pleitear a evicção ou declaração de ineficácia da alienação do imóvel em função de fraude contra credores ou à execução, a informação relativa a seu crédito dever estar previamente averbada ou registrada na matrícula do imóvel.

 

Neste sentido, o art. 10 da medida provisória estabelece que devem ser registrados/averbados na matrícula o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, as constrições judiciais, o ajuizamento de ações de execução ou de fase de cumprimento de sentença, restrições administrativas ou convencionais ao gozo de direitos registrados, indisponibilidades ou de outros ônus previstos em lei.

 

Desta forma, foi imposto ao interessado o ônus de promover o registro/averbação, na matrícula do imóvel, das ações reais ou reipersecutórias a ele referentes, bem como as constrições judiciais, o ajuizamento de processo de execução contra o proprietário, ou mesmo “ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência”. Sem o registro/averbação, não poderá o credor reivindicar o imóvel para a satisfação de sua dívida no caso de ele ter sido alienado a terceiros.

 

A medida provisória protege, ainda, o adquirente de unidades imobiliárias objeto de incorporação ou loteamento. Segundo o art. 11, esta alienação não poderá ser questionada por credores da incorporadora/loteadora, os quais, contudo, sub-rogar-se-ão no recebimento do preço a ser pago pelos adquirentes.

 

Apesar de ser louvável a mudança deve, por ora, ser encarada com cautela. Por se tratar de medida provisória, é preciso aguardar sua aprovação (o que pode ocorrer com alterações) pelo Congresso Nacional, com a consequente conversão em lei, para que se tenha garantia plena de sua aplicabilidade. Vale anotar, ainda, que foi estabelecido o prazo de dois anos para que os atos e ações pretéritas sejam averbados/registrados na matrícula do imóvel – ou seja, dentro deste interim, a aplicabilidade da medida provisória se dá apenas a fatos e ações futuros.

 

Por fim, mesmo quando a medida estiver em plena aplicabilidade, não se há de entender que a simples verificação da matrícula do imóvel será medida plena para garantir a total segurança jurídica do comprador. Algumas situações de fraude contra credores ainda poderão ser verificadas, como, por exemplo, o devedor fazer a venda do imóvel rapidamente, logo após contrair uma dívida, sem que o credor tenha tempo de providenciar o registro do crédito na matrícula. Portanto, algumas cautelas permanecerão sendo sempre recomendáveis ao comprador de imóveis.