Os Cuidados no Estabelecimento de Arras ou Sinal de Negócio

14/05/2014 12:31 -

Artigo publicado na Revista Imóvel Magazine, edição maio/junho de 2014

 

No setor imobiliário, é muito comum o estabelecimento das arras ou sinal de negócio quando da assinatura de um contrato de promessa de compra e venda, especialmente porque a maioria das aquisições é firmada com pagamento a prazo. Com o aquecimento do mercado nos últimos anos, especialmente quanto ao número de aquisição de imóveis por pessoas físicas, observou-se a proliferação de litígios envolvendo o sinal de negócio quando uma das pares desiste de sua concretização.

 

O sinal de negócio é um instituto antigo no direito brasileiro, e atualmente é disciplinado pelos arts. 417 a 420 do Código Civil. Sua finalidade principal é a de assegurar a continuidade do contrato até a sua conclusão, estabelecendo uma consequência para o caso de uma das partes venha a desistir.

 

Em se tratando de compra e venda de imóveis, o sinal de negócio, via de regra, é considerado princípio de pagamento do preço total estabelecido para a contratação. Se o comprador desistir do negócio, perderá o sinal em favor do vendedor. Quando a desistência ocorrer por parte do vendedor, terá ele que restituir o sinal em dobro para o comprador. Ou seja, quem abdicar do negócio sofrerá uma penalidade em favor da parte que desejava a sua continuidade.

 

Para que a cláusula de arras tenha validade, é muito importante que as partes estabeleçam, no contrato, todas as condições do negócio que está sendo firmado. Se alguma definição for omitida, e ela for essencial para a realização do negócio, não há como impor qualquer penalidade para aquela que desistir.

 

Por exemplo, há casos em que as partes assinam um termo de reserva do imóvel definindo o valor do imóvel, mas não estabelecem a forma de pagamento, e ainda a possibilidade ou não de obtenção de financiamento bancário e o prazo para tanto. Num segundo momento, descobre-se que o comprador tinha uma expectativa que não é aceita pelo vendedor. Assim, mesmo que o comprador tenha adiantado algum valor a título de sinal de negócio, ele não poderá ser compelido a prosseguir com o contrato.

 

Outro item que costuma gerar desentendimentos é quanto ao prazo de entrega, em especial quando se trata de imóvel usado e correntemente habitado pelo vendedor. Ou ainda, quanto aos itens de mobília e/ou eletrodomésticos que farão parte do negócio. As partes costumam combinar verbalmente o prazo de entrega, e os itens que ficarão no imóvel, mas em um momento seguinte aparece a discordância. Se não houver, no contrato, a especificação clara de todos os itens que ficarão no imóvel, a parte que quiser impor o negócio terá dificuldade de condenar a parte desistente à perda ou pagamento em dobro das arras.

 

Em outros casos, o contrato contém as definições necessárias, mas após a sua assinatura as partes seguem negociando detalhes e condições, e alguma delas solicita uma alteração. Quando isso acontece, a que não a aceitar a mudança, poderá cobrar da outra a penalização pela violação da cláusula de arras.

 

Há que se destacar, ainda, que o Código Civil estabelece como arras o valor em “dinheiro ou bem móvel” dado por uma parte à outra. Assim, a assinatura de notas promissórias ou qualquer outra promessa de pagamento futuro não podem ser classificadas como sinal de negócio. Se o comprador outorga nota promissória ao vendedor, este não poderá cobrá-la caso aquele desista do negócio, conforme jurisprudência já firmada no Tribunal de Justiça do Paraná.

 

Portanto, destaca-se que, assim como é importante o estabelecimento da cláusula de arras para confirmar que o negócio aconteça, é fundamental que o contrato seja elaborado com muito cuidado, para evitar que expectativas sejam frustradas e o negócio acabe em litígio.

 

Ricardo Campelo – Advogado