STJ admite retenção do sinal em desistência da compra de imóvel, sem cumulação com multa

28/11/2017 09:47 -

O Superior Tribunal de Justiça proferiu mais uma importante decisão a respeito do desfazimento de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Em casos de resolução do contrato por iniciativa do comprador, a Corte possuía jurisprudência reconhecendo a possibilidade de retenção, pela incorporadora, de parte das parcelas pagas, a título de cláusula penal compensatória, afastada a possibilidade de retenção das arras confirmatórias (sinal de negócio).

Nesta semana, o Tribunal repercutiu um acórdão em sentido diferente. Sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a Terceira Turma decidiu pela impossibilidade da cumulação entre a aplicação da multa compensatória e o sinal de negócio – devendo, contudo, prevalecer este último. Ou seja, ao invés de reter parte dos valores pagos, a Construtora deverá apenas reter o valor pago pelo consumidor a título de “arras”.

Confira o entendimento exposto no voto da Relatora no Resp nº 1617652:

“13. Veja-se que, na hipótese de inadimplemento, as arras funcionam como uma espécie de cláusula penal compensatória, representando o valor previamente estimado pelas partes para indenizar a parte não culpada pela inexecução do contrato. A perda das arras, na hipótese, representa o ‘efeito da resolução imputável e culposa’ (…)

19. Nesse contexto, evidenciado que, na hipótese de inadimplemento do contrato, as arras apresentam natureza indenizatória, desempenhando papel semelhante ao da cláusula penal compensatória, é imperiosa a conclusão no sentido da impossibilidade de cumulação de ambos os institutos, em face do princípio geral da proibição do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).

20. Se previstas cumulativamente para o inadimplemento contratual, entende-se que deve incidir exclusivamente a pena de perda das arras, ou a sua devolução mais o equivalente, a depender da parte a quem se imputa a inexecução contratual.”

 

A decisão é importante, por fazer valer as disposições do Código Civil a respeito das arras. Por outro lado, por diferir de entendimentos anteriores já manifestados pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível que o tema seja levado a novas deliberações para superação da divergência.