Timesharing e Fractional: economia do compartilhamento no mercado imobiliário

14/09/2016 11:33 -

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Artigo publicado na Revista Imóvel Magazine, edição agosto/setembro de 2016

 

 

Uber, Waze, realidade aumentada. Os tempos são de inovação, não há dúvidas. As mudanças que vemos nos dias atuais não se limitam à disponibilização de novas tecnologias, mas trazem novidades na forma como as relações acontecem. A “economia do compartilhamento” surge como uma tendência forte, haja vista aplicativos como o Fleety e Pegcar, que proporcionam o uso compartilhado de carros, dentre outros exemplos.

 

No mercado imobiliário, dois conceitos alinhados com a economia do compartilhamento vem ganhando espaço no Brasil, com foco no segmento de turismo e lazer. São eles o timesharing, também conhecido como “hospedagem em tempo compartilhado”, e o fractional, ora referido como “propriedade fracionada”, ora como “sistema de cotas imobiliárias”.

 

O sistema de timesharing teve origem há muito tempo, na Inglaterra dos anos 60, como uma forma de viabilizar a exploração de imóveis de lazer por pessoas que não dispunham do poder aquisitivo para a compra de uma propriedade. Já em 1974, foi lançado nos Estados Unidos o primeiro empreendimento desta modalidade, lá denominada vacation home sharing. No Brasil, foi a partir dos anos 90 que os primeiros empreendimentos de uso compartilhado começaram a aparecer. Recentemente, este mercado vem apresentando uma expansão, dado que o valor para aquisição de um imóvel, pelo método tradicional, é relativamente alto, e, mesmo com a crise econômica que atinge o país, os preços não apresentaram perdas relevantes (contrariando os profetas apocalípticos da bolha imobiliária).

 

É importante esclarecer a diferença entre os dois modelos acima comentados. O timesharing é um formato em que a propriedade do imóvel permanece com o empreendedor, e o consumidor recebe a cessão do direito de uso, sob condições pré-estabelecidas. Estas condições são estabelecidas em relação contratual, que determinarão, por exemplo, se o direito vigorará por tempo determinado ou vitalício, além da disciplina sobre as datas de utilização, dentre outros. O contrato no modelo timesharing frequentemente contém cláusula de intercâmbio, com a qual o usuário pode utilizar propriedades diversas, situadas em outras localidades, administradas pelo mesmo agente.

 

Este modelo já possui regulamentação no Brasil. A Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008), em seu art. 23, § 2º, tratou dos serviços de “hospedagem em tempo compartilhado”, cujo regulamento mais detalhado veio com o Decreto nº 7.381/2010.

 

Já o fractional trabalha com a efetiva aquisição da propriedade (direito real), e não mera cessão de uso (direito contratual). A propriedade de cada unidade é constituída sob forma de condomínio indivisível, em que o usuário compartilhará o imóvel com outros coproprietários, e todos terão os mesmos direitos sobre o bem – exceto com relação às datas de utilização. Esta modalidade ainda não possui regulamentação específica no Brasil, e por isso ainda tem sua utilização mais restrita – sendo o Condomínio Paúba Canto Sul, em Maresias-SP, o exemplo mais conhecido de empreendimento neste sistema. Um anteprojeto de lei está sendo elaborado, com a consultoria do consagrado advogado Marcelo Terra, para trazer mais segurança jurídica para empreendedores e consumidores.

 

Na propriedade fracionada, cada proprietário renunciará ao direito de uso da unidade durante os períodos de tempo que não são de sua titularidade. O usuário também não poderá fazer alterações na mobília, equipamentos e instalações do imóvel. A taxa de condomínio devida pela unidade é subdividida para cobrança pelos proprietários fracionais, como um “condomínio dentro do condomínio”.

 

Será a economia do compartilhamento viável, a longo prazo, no mercado imobiliário? A evolução destes institutos irá demonstrar. Por ora, mostram-se opções interessantes para imóveis de lazer, sem que o proprietário precise adquirir a propriedade total, e sem arcar com custos de manutenção que perduram pelo ano inteiro, em descompasso com o uso que é ocasional.

 

Ricardo Campelo